É bastante comum a crença de pessoas que pensam ser “proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao proprietário determinada quantia e dele receberam algum tipo de recibo ou contrato, ou mesmo porque assinaram a escritura num tabelião, sem tê-la registrado. Na verdade, essas pessoas têm um direito (obrigacional) contra o proprietário, pois pagaram o preço, podem até ser possuidoras, mas não são consideradas proprietárias do imóvel.

A propriedade é um bem absoluto, no sentido de que alguém “é” ou “não é” proprietário, e a forma de aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro do título de aquisição no cartório imobiliário ao qual o imóvel está vinculado - o título, no caso da compra e venda, será uma escritura pública, que é produzida no cartório de notas (tabelionato). Seja a aquisição através do compromisso de compra e venda ou através da escritura pública, é importantíssimo e indispensável o registro, ainda que isso represente um custo. Vejamos o porquê:

A promessa de compra e venda é um pré-contrato, cujo objeto é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, que se obriga a outorgar a escritura quando receber todo o preço convencionado. Esse documento não exige a escritura pública, embora possa também utilizar essa forma facultativamente.

A escritura de compra e venda, por outro lado, exige, nos negócios com valores superiores a trinta salários mínimos, a forma da escritura pública, sob pena de nulidade do negócio jurídico (Código Civil, arts. 104 e 108). Mas fazer isso e não prosseguir com a conclusão do ato, não é o suficiente. Não basta a escritura ou a promessa de compra e venda. “Quem não registra não é dono”. Enquanto não procede ao registro da sua escritura, o adquirente possui apenas um direito pessoal, que não é oponível contra terceiros.

Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetuou o registro do título na matrícula do imóvel. O Código Civil, em seu art. 1.245, é claro a esse respeito:

Art.1245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
1° Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
2° Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Todo bem imóvel deve ou deveria estar registrado em cartório. Somente com o registro, em cartório imobiliário, a propriedade passa do vendedor para o comprador. Assim, se o comprador não registra a escritura pública, continua sendo proprietário o vendedor, que tendo dívidas com credores pode ter o imóvel penhorado e leiloado para pagamento das dívidas; bem como, vender novamente o bem para outra pessoa, outorgando a ela outra escritura de compra e venda, já que poderá extrair uma cópia da matrícula onde ainda o consta como proprietário.

Nesse caso, quem adquiriu por promessa de compra e venda ou até mesmo escritura, ambas sem registro, não poderá reivindicar o imóvel, caso ele tenha sido vendido a um terceiro, e esse já o tenha registrado, pois não tem direitos reais sobre o imóvel.

Portanto, para adquirir um direito real, seja ele de aquisição (promessa de compra e venda) ou de propriedade (escritura de compra e venda), é necessário o registro do título junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária onde está matriculado o imóvel.

O registro tem como finalidade dar publicidade ao ato ocorrido, e por esse motivo é imprescindível para uma negociação segura e sem surpresas.

Por essa razão, uma vez que o comprador esteja de posse de título apto a ser registrado (escritura lavrada e já assinada por todos os envolvidos), aconselha-se a fazê-lo imediatamente.

Donizete Oliveira - Corretor de Imóveis- CRECI 26776 / CNAI 30456
Especialista em administração de Loteamentos e intermediações imobiliárias;
Especialista em terrenos da Marinha;
Perito Avaliador de Imóveis.